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购房者往往忽略了补充协议的签订

  发表时间:2012年10月12日  点击数:3308次

  无论开发商是否使用《商品房买卖合同》示范文本,在合同附页中都会留有合同补充协议的空位。但据我了解到的情况看,购房者往往忽略了补充协议的签订。尽管购房合同中的各项条款,已清晰的界定了房屋商品房交易环节各项内容,但在现实诸多不可控因素作用下,仍给购房者造成许多不利。

  我们常说“防人之心不可无”就是这样一个道理,购房者在签订购房合同时,其实仅对房屋买卖双方共同需要遵守的条款做出界定。一旦合同生效,对买卖双方的约束是对等的。由于购房者在房产交易中的依附关系较为明显,购房合同中的部分条款,根本无法约束开发商在房屋交房后的责任。因此,为增加购房者手中的筹码,《商品房买卖合同》中的“合同补充协议”需要购房者格外注意。

  一方面,它的签署与合同其他内容一样具有法律效力。如果购房者因一时疏忽盲目签订,那么就很可能增加不必要的风险。例如,有的开发商在补充协议中将合同中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时,如尚未取得竣工验收证明,甲乙双方一致同意可以依据临时证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时收房,无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任,而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方的责任。

  一般情况下,补充协议由开发商起草。因此,有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消或变更,从而最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款,从而违背了买卖双方签订合同所应遵循的平等自愿原则。

  为降低购房风险,我建议购房者在签订补充协议时最好要求开发商对这些事项进行约定:开发商对其房产开发资格及相应批准文件的承诺;所售房产及相应土地面积未设定抵押的承诺(这主要是为避免购房者因开发商资不抵债,将房产抵押,而无法享有产权人应有权利);面积误差、共用面积分摊的处理办法;房屋交付的具体办法及违约金计算方法;与正式契约不一致的合同变更、解除条件。以及其他双方需要约定的事项等。

  此外,购房者还需对物业服务所达到的标准,在“合同补充协议”中详细注明。物业服务是办完入住手续后才发生的事实,与业主当初想象的可能存在着这样或那样的差异,容易产生纠纷。在合同中注明要求及责任,对双方都有利。

  如何通过一份公平合理的补充协议充分维护买卖双方的合法权益,在房地产交易中具有举足轻重的意义。因此,为避免制定无效条款,双方在签署补充协议时,应根据《合同法》中关于有效合同的规定,来拟定合法的合同条款。另外,双方在签订购房合同和补充协议后,在合同履行期间,如果双方出现新的协议内容或需要对原来签订的内容协议变更,均可通过补充协议的形式予以约定。

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